Saminvestera i fastigheter? Här är farliga fallgropar att undvika!

Property Effect
4 maj
6 min läsning

3D-träfigurer i en cirkel ovanför en hand. Text: "Your Network is your Networth". Vit bakgrund, samarbetsfokuserad känsla.

Funderar du på att investera i fastigheter tillsammans med någon annan? För en del kan det vara ett sätt att bygga upp en portfölj och skapa ett extra kassaflöde, men det kan också bli en dyrköpt erfarenhet! Vill du undvika vanliga fallgropar? Häng med i veckans blogginlägg där jag går igenom vad du behöver tänka på innan du går in i någon form av saminvesteringar!

Det händer allt oftare att jag får samtal från personer som funderar på att gå in i en fastighetsaffär tillsammans med någon annan. Kanske för att sprida risken, komma igång snabbare – eller för att de blivit erbjudna en "väldigt bra affär" av någon som redan är aktiv investerare.

Och visst kan saminvesteringar vara ett sätt att bygga upp en portfölj och skapa ett extra inkomstflöde. Men – de kan också bli en dyrköpt erfarenhet. Allt handlar om hur upplägget ser ut, vem du går in i affären med och hur bra koll du själv har.

Nyligen blev jag t.ex. kontaktad av en kvinna som investerat tillsammans med en brittisk aktör i ett upplägg som lät väldigt professionellt – men som tyvärr visade sig sakna tydliga avtal och trygghet för henne som minoritetspartner. Hon blev till exempel uppmanad att starta ett bolag i UK, men utan att egentligen förstå varför.

När hon väl stod med ett bolag i sitt namn – men utan verklig kontroll – började problemen hopa sig. Och hon vände sig till mig först när det redan var för sent.

💡 Här är några viktiga tankar så att du undviker att hamna i samma sits:

När flera investerar tillsammans – vad gäller?

Att investera med andra är inget ovanligt, och det behöver absolut inte vara fel eller leda till problem. Men det är en STOR skillnad på att göra det med någon du känner väl och litar på och som du planerar ett långsiktigt och nära samarbete med – jämfört med att gå in i ett affärsupplägg tillsammans med en helt främmande aktör.

Tyvärr är det allt vanligare att det erbjuds saminvesteringar via öppna forum och sammankomster – på ett olagligt sätt och helt utan tillstånd från Finansinspektionen. Och många känner inte ens till vilka lagar och regler som faktiskt gäller och vad de ska titta efter. När det t.ex. handlar om investeringar i fastigheter i Storbritannien har FCA (Financial Conduct Authority - dvs. brittiska Finansinspektionen) mycket tuffa riktlinjer för att skydda den som klassas som en “icke-sofiistikerad investerare”.

Ett exempel på oetiska upplägg är att oerfarna privatpersoner (utan en viss grundtryggad inkomst) blir ombedda att starta upp ett brittiskt bolag utan att ha någon som helst egen kunskap, bara för att investera med ett annat brittiskregistrerat bolag. På så sätt undkommer nämligen huvudmännen PS13/3 regelverken som är uppsatta av FCA. Genom att få oerfarna privatpersoner att starta ett bolag undkommer man alltså regelverken. Det här är riktigt obehagligt, extremt oetiskt och bryter i min värld helt klart mot regelverken. Jag hör även talas om att diverse investeringserbjudanden inte ens har detaljerade avtal på plats som tar upp alla parter.

Jag säger som alltid; får du ett erbjudande om att investera tillsammans med någon annan - kolla upp allt mycket noga innan. Vad står i det finstilta i avtalet? Förstår du vad du egentligen ger dig in i? Vad utlovas du och vari ligger din risk samt säkerhet?

10 frågor du behöver ha svar på – innan du saminvesterar:

Ett öga omgiven av digitala nätverk och dollarsymboler på en blå bakgrund, vilket ger en futuristisk och teknologisk känsla.

Här kommer 10 viktiga frågeställningar att ställa dig själv (och motparten) INNAN du går in i någon form av saminvestering:

1. Vad är det för upplägg som erbjuds? Är det direkt ägande i en fastighet eller är det ett delägande i ett annat bolag som i sin tur äger- och investerar i fastigheter? 2. Har du tillräcklig kunskap för att förstå affärens risker och säkerheter? Om du inte har större erfarenhet eller kunskap av investeringar och avtal: ta HJÄLP av en juridiskt kunnig innan du skriver på!

3. Faller du under kategorin "icke-sofistikerad investerare"? OM du tillhör denna kategori finns tydliga lagar och regelverk som styr VILKEN TYP av affär som du lagligt sett får erbjudas. Känner du till vilken typ av investeringar du i så fall får erbjudas? Bland annat måste du erbjudas en fast och garanterad avkastningsränta under en viss bestämd tidsperiod. Komplexa och otydliga delägarskap är alltså inte tillåtet.

4. Hur väl känner du till den som erbjuder dig affären? Har ni en personlig relation och planerar ett långsiktigt samarbete, eller är det en icke personlig relation? Ska ni hjälpas åt eller är du endast en passiv investerare? Även saminvesteringar i nära relationer kan ställa till problem och leda till stora konflikter. Säkerställ alltid vem som ansvarar för vad, vad som förväntas av var och en - även när det kommer till arbetsinsats, kommunikation och allmänt samarbete. Vilken målsättning har ni med samarbetet övre tid och vilken exit plan har ni? Vad händer om någon vill dra sig ur? Tänk alltid på att planera för ett avslut innan ni ens startar igång.

5. Hur har du fått affärsmöjligheten presenterad för dig? Är det någon du känner nära och som personligen erbjudit dig ett gemensamt upplägg - eller är det via ett allmänt, officiellt investerarmöte som är öppet för andra? Vid det senare - är i så fall den som erbjuder investeringen registrerad hos- och har rätt tillstånd hos finansinspektionen?

6. Erbjuds du att investera som privatperson eller krävs att du har ett bolag för att investera?

7. Vilken typ av avtal skrivs mellan dig och den som ansvarar för affären? Har du sk. "first charge" (dvs. kommer "först i kön"), eller hur ser turordningen för återbetalning ut? Vad händer om projektet blir fördyrat eller försenat? Hur påverkas din investering i det läget? Finns detta även skriftligt i avtalet?

8. Har en jurist synat och godkänt avtalet? Och - vet du detta med säkerhet? Har du fått det bevisat?

9. Vilken insyn, påverkan och majoritet har du i affären? Kan du påverka alternativa utvägar eller strategier? Har du något att säga till om?

10. Sist men inte minst; vad säger din magkänsla? Om något verkar för bra för att vara sant så är det troligen det! Och underskatta aldrig personkemi! Om du inte trivs med- eller tycker om den som ger dig ett erbjudande - då är det upplagt för problem.

Och...viktigast av allt - tänk på att ALLTID ha kunskaper innan du ger dig in i någon som helst investering eller fastighetsaffär. Även om du är passiv investerare, även om någon annan sköter affären åt dig. Och även om du litar på personen ifråga. Utan egna kunskaper går du alltid in i en ren spekulation.

Vår roll? Vi utbildar investerare - vi erbjuder inga investeringslösningar!

Jag får ofta frågan om vi på Property Effect förmedlar fastighetsaffärer, erbjuder saminvesteringar eller finansieringslösningar. Svaret är enkelt: NEJ! Det vi däremot gör – och med stolthet har gjort under de senaste 8 åren – är att utbilda personer som är nyfikna på fastighetsinvestering och vill lära sig hur de gör egna trygga fastighetsaffärer. Våra erfarna kursledare och mentorer har mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen och investerar själva i fastigheter. De guidar och lär dig tänka som en professionell investerare, att förstå avkastning, värdeökning och affärsstruktur. Och även hur du granskar och säkerställer affärserbjudanden.

Vill du lära dig mer om fastighetsinvestering?

För första gången på över 6 månader håller vi nu vår populära kostnadsfria grundkurs i fastigheter – och det ger dig en bra möjlighet att förstå hur fastighetsinvesteringar fungerar på riktigt - utan att det kostar en enda krona.

Den 12–15 maj håller vi denna grundkurs Live online via Zoom och vi går bland annat igenom: