Fastigheter och förutsägbarhet - konsten att räkna baklänges!

Property Effect
5 okt.
6 min läsning

3D-träfigurer i en cirkel ovanför en hand. Text: "Your Network is your Networth". Vit bakgrund, samarbetsfokuserad känsla.

Känner du dig osäker på hur du gör säkra fastighetskalkyler och räknar på rätt sätt? Min erfarenhet efter snart 9 år som fastighetsmentor är att många gör fastighetsanalyser mycket mer komplicerade än de behöver vara. Häng med i veckans blogginlägg där jag guidar dig i några enkla sätt i att göra förutsägbara fastighetsaffärer!

Många som jag pratar med säger att de är osäkra på att börja med fastighetsaffärer och att de är rädda för att hamna i stora ekonomiska bekymmer för resten av sina liv om det inte går som de har tänkt sig. Och jag kan verkligen förstå alla dessa tankar och rädslor. När jag själv började med fastigheter var jag ensamstående mamma, med ensamt försörjningsansvar för två barn och jag var livrädd för att hamna i ekonomiskt svåra situationer som kunde gå ut över mitt liv.

Och det tog mig lite tid att förstå varför- och på vilket sätt fastigheter kan vara en av de mest förutsägbara investeringsformerna och hur du själv kan påverka utfallet.

Till skillnad från börsen, där värdet kan förändras över en natt på grund av faktorer du inte kan påverka, kan du med fastigheter faktiskt räkna dig fram till trygghet - redan innan du sätter igång.

För mig gjorde det en enorm skillnad för min trygghet när jag förstod att jag inte behöver “chansa”. Att jag kan förutse mycket redan innan jag ens kliver in i en fastighetsaffär.

Du kan nämligen räkna baklänges – och testa olika scenarion, lägga in säkerhetsmarginaler och på förhand veta vilka siffror som krävs för att en affär ska fungera.

Det är lite som att lägga ett pussel där alla bitar redan finns – du behöver bara veta hur de hänger ihop.

Och vet du vad? Du behöver inte ha någon ekonomiexamen för att klara av att göra det. Om jag har klarat av det så gör vem som helst det!

Nyckeln till kloka beslut: att räkna baklänges!

Den som påstår att fastigheter kräver att du är ett “mattegeni” och behöver klara svåra formler vet inte vad den pratar om. Det handlar om logik, struktur och sunt förnuft. Och - om de fyra räknesätten: addition, subtraktion, multiplikation och division!

När jag kom till insikten att jag kunde skapa en förutsägbarhet i fastighetsaffärer bara genom att behärska de fyra räknesätten och grundläggande mellanstadiematte – ja då vändes min rädsla för fastigheter till nyfikenhet.

Det som fick min pollett att trilla ner kring hur man skapar förutsägbarhet i siffrorna var att jag lärde mig det som jag brukar kalla för "baklängesberäkningar".

Det vill säga - genom att börja med slutmålet i mina siffror kan jag sedan enkelt räkna mig bakåt för att se vad som krävs för att nå dit. Exempelvis:

✅ Vilken är min maxbudget för en fastighetsaffär utifrån mitt tillgängliga kapital?

✅ Vad behöver en fastighet vara värd efter renovering för att jag ska kunna ta ut allt investerat kapital vid en refinansiering?

✅ Vilken lägsta hyresnivå behöver jag ha för att nå min önskade avkastning och samtidigt ha trygga säkerhetsmarginaler?

När jag har koll på dessa siffror kan jag gå ut och kontrollera dem mot verkligheten. Jag kan kolla upp statistik i området, titta på historiska och faktiska siffror och analysera ifall det jag vill uppnå är rimligt och möjligt.

Om det jag hittar i mina efterforskningar känns betryggande – då kan jag lugnt gå vidare. Om inte – då vet jag att jag ska släppa det aktuella objektet och gå vidare till nästa affär, istället för att hoppas och chansa.

Att räkna baklänges - ett konkret exempel:

Ett öga omgiven av digitala nätverk och dollarsymboler på en blå bakgrund, vilket ger en futuristisk och teknologisk känsla.

Låt oss titta på några förenklade exempel på baklängesberäkningar och hur du kan använda dessa när du analyserar en fastighetsaffär. OBS! Jag har inte

✅ Maximal köpesumma

Om du överväger att köpa en fastighet med hjälp av belåning och vill veta hur hög köpesumma fastigheten maximalt kan ha, så dividerar du det kapital du har tillgång till med den procentsats av fastighetens värdering du behöver ha tillgång till. Denna summa adderar du sedan till det kapital du har tillgång till. Ex: låt oss säga att du har 250 000 kr att investera i en fastighet och att du får låna 80% av banken och därmed behöver 20% av fastighetens värde i tillgängligt kapital = 250 000 kr / 0,20 (20%) = 1 250 000 kr. Lägg till ditt eget kapital ovanpå denna summa, dvs: 1 250 000 kr + 250 000 kr = 1 500 000 kr i maximal köpesumma! OBS! Detta är endast en förenklad beräkning.Tänk på att du även behöver ta höjd för- och lägga till inköpskostnaderna i kapitalbehovet (t.ex. lagfart, ev. besiktning, mäklar- och bankarvoden etc).

✅ Lägsta månadshyra för önskad avkastning

För att räkna ut vilken månatlig nettohyra (dvs. efter alla kostnader) du som lägst behöver ha kvar, för att garanterat få den årliga avkastning du önskar, så tar du det kapital som du har i affären multiplicerat med din önskade avkastning i procent, dividerat med 12 månader.

Ex: Låt oss säga att du har 250 000 kr i investerat kapital i en fastighetsaffär och önskar minst 20% avkastning på denna summa per år = 250 000 kr i investerat kapital x 20% = 50 000 kr per år / 12 månader = du behöver som minst ca. 4 167 kr per månad i nettohyresintäkt (dvs. efter alla kostnader är avdragna, t.ex. för lån och drift)

✅ Lägsta bruttohyra

För att räkna ut vilken bruttohyra du som lägst behöver från hyresgästen för att få din önskade årliga avkastning samt säkra alla kostnader, så tar du den lägsta nettohyran du räknade ut ovan och lägger ovanpå denna till kostnaderna (för t.ex. lån och drift). Ex: Låt oss säga att du har lånekostnader på 5 000 kr och 1 000 kr i driftkostnader per månad behöver din bruttohyra som lägst vara = 5 0000 kr + 1 000 kr + 4 167 kr (dvs. din önskade avkastning) = 10 167 kr per månad.

När du känner till alla dessa summor kan du sedan:

Undersöka om dessa hyresnivåer är rimliga i det aktuella området (t.ex. genom att jämföra med andra liknande bostäder).
Se om det går att förädla och renovera fastigheten för att kunna justera värdet och hyran.
Och framför allt – veta innan du köper om affären faktiskt håller.

Varför fastigheter skiljer sig från andra investeringar:

I fastighetsvärlden är trygghet inget som händer av en slump – det är något du bygger med kunskap, logik, de fyra räknesätten och lite sunt bondförnuft. Och såklart med hjälp av rätt kontakter och ett fint nätverk du kan lita på!

Och: du kan påverka så mycket själv. Du kan planera, analysera, förutsäga och skapa trygghet genom struktur, siffror och kalkyler. Till skillnad mot t.ex. börsen, där allt ligger i någon annans händer.

I fastigheter är det du som styr: din research, dina beräkningar, din strategi.

Du kan också simulera och testa räkna på många olika scenarion - “vad händer om renoveringen drar ut på tiden?”, “hur påverkas min kalkyl om räntan går upp med en viss %?”, “vad händer om jag får lite lägre hyra?”. Osv…

Och genom att tänka igenom alla dessa saker i förväg så blir du inte tagen på sängen – du står stadigt även om saker inte blir exakt som du planerat och utifall att omvärlden svajar.

Och det är just därför jag tycker att fastigheter är den mest förutsägbara och påverkbara investeringsformen som finns. Det handlar om att förstå sambanden mellan siffrorna och att göra analyserna innan man tackar ja till en affär.

✅ Nästa gång du ser ett spännande objekt, stanna upp en stund och fråga dig själv:

Vad skulle behövas för att den här affären ska bli lönsam?
Vilka siffror behöver gå ihop för att jag ska kunna känna mig trygg?
Vad behöver jag ta reda på för att veta att jag räknar på rätt siffror och minskar risken.

Ju bättre du blir på att förstå hur siffrorna hänger ihop och vad du behöver dubbelkolla för att känna dig trygg - desto mer frihet och kontroll får du - oavsett konjunktur. Och det gör i sin tur att fastighetsvärlden blir mycket mindre skrämmande. Det fina, enligt min erfarenhet är att ALLA kan lära sig göra trygga fastighetsanalyser! Under mina närmare 9 år som fastighetsmentor har jag aldrig hittills stött på någon som inte klarat av att lära sig räkna på- och analysera fastighetsaffärer!

Än en gång - kom ihåg att det enda som krävs är de fyra räknesätten och lite logiskt tänkande.

Och vi finns dessutom här för att guida och stötta dig varje steg på vägen!

Vill du lära dig affärsanalys - steg för steg?

Vill du lära dig göra egna trygga analyser av fastighetsaffärer? Häng då med mig på årets- och höstens allra sista schemalagda kostnadsfria grundkurs i fastighetsinvestering!

Kursen är perfekt för nybörjare och går Live online via Zoom under 4 kvällar, med start måndag den 20 oktober. Du får träffa mig live online, i realtid, och vi går tillsammans igenom hur du analyserar, räknar, planerar och skapar förutsägbara fastighetsaffärer på ett tryggt och smart sätt.

Jag delar också med mig av min egen fastighetsresa, både lyckade affärer – och de som inte gick som planerat och vad jag har lärt mig av dem. Du får se riktiga fastighetscase och kan ställa dina frågor i realtid.