Fastigheter och skatt – hur funkar det egentligen?

Skatter och fastigheter… bara de två orden tillsammans kan få det att börja snurra lite i huvudet för många. Tyvärr hör jag ofta att många (helt i onödan) fastnat i olika skattefällor. Hur fungerar egentligen beskattningen av fastighetsaffärer? Vad behöver du tänka på – och hur undviker du vanliga misstag? Häng med i veckans blogginlägg där jag bjuder på en översikt och viktiga tips!

Jag får ofta frågor om hur det här med beskattning på fastighetsaffärer fungerar. Och hur man bäst säkerställer och planerar för rätt beskattning för inkomster genom fastigheter. Du behöver inte vara skatteexpert för att lyckas med fastigheter, men du behöver ha en del grundkunskaper för att slippa obehagliga överraskningar och undvika att göra fel som i värsta fall kan vara straffbara.

Det finns såklart en del att tänka på, men det behöver inte vara särskilt krångligt om du förstår grunderna. Jag tänkte därför förklara dem här nedan. 

Hur beskattningen ser ut och fungerar styrs förenklat sett av 3 delar: 1. Hur du äger fastigheten

2. Hur mycket du tjänar 3. På vilket sätt du tjänar- och tar ut pengar

Först och främst - hur äger du fastigheten?

👉 Är det i ditt privata namn?

👉 Eller via ett bolag?

Det gör en stor skillnad.

Om du äger fastigheter privat:

Äger du en fastighet privat så skiljer sig beskattningen åt beroende på om du köpt och sålt eller om du hyr ut privat (dvs. via privatuthyrning). 

• Om du säljer en fastighet privat:

  
  

  Då betalar du 22% i reavinstskatt på vinsten året efter försäljningen. Du får göra vissa avdrag, till exempel för större renoveringar och försäljningskostnader.

• Om du hyr ut en privatägd fastighet (privatuthyrning):

  
  

  Som privat uthyrare får du inte dra av alla kostnader från hyresintäkterna innan du betalar skatt. Du får däremot göra vissa schablonkostnadsavdrag. Här är en enkel översikt hur det fungerar - om du äger en fastighet som klassas som ett småhus:

Du får göra två typer av avdrag innan du beskattas för privatuthyrning:

• Du får dels göra ett schablonavdrag på (max) 40 000 kr per år och fastighet.
  

• Tjänar du mer än 40 000 kr per år får du utöver schablonavdraget även göra avdrag på 20% av hyresintäkterna innan beskattning,

Låt oss använda oss av ett exempel:

Låt oss säga att du hyr ut en fastighet för 10 000 kr/månad = 120 000 kr/år

– Schablonavdraget: 40 000 kr

– 20% avdrag på hyresintäkterna 120 000 kr = 24 000 kr

= Beskattningsbar intäkt: 120 000 kr - 40 000 kr - 24 000 kr = 56 000 kr

Det är alltså den beskattningsbara intäkten (56 000 kr i detta ex) som du tar upp som överskott i din inkomstdeklaration (under punkt 7.3). Och du betalar då 30% i skatt på denna.

Skatten i det här exemplet blir alltså 30% av 56 000 kr = 16 800 kr

💡 Tänk på att:

• Schablonavdraget gäller per fastighet och år.

• Understiger dina totala hyresintäkter 40 000 kr per år kan du inte dra av för mer än vad intäkterna faktiskt är.

• Äger du fastigheten tillsammans med någon? Då delar ni schablonavdraget efter ägarandel.

Hur fungerar skatten om du äger fastigheter via ett bolag?

Äger du istället fastigheter via ett bolag så är det bolaget som betalar skatt på det sammanlagda årliga resultatet - dvs. efter samtliga kostnader är avdragna från intäkterna (inkl. egna kostnadsavdrag). Det här ger dig alltså möjlighet att dra av alla faktiska kostnader innan skatt (istället för ett fast schablonavdrag som vid privatuthyrning).

Och det här gäller oavsett om bolaget ägnar sig åt uthyrning eller flippar (dvs. köpa, renovera och sälja).

Äger du fastigheter via ett bolag är bolaget generellt skatt- och redovisningsskyldigt i det land där det är registrerat. Dvs. ett svenskt bolag redovisar och betalar bolagsskatt i Sverige medan ett brittiskt bolag gör det i UK osv.

För svenska företag är bolagsskatten för närvarande 20,6% och för brittiska bolag 19%.

Som privatperson betalar du skatt först när du väljer att ta ut pengar ur bolaget och det kan du göra på lite olika sätt. Din privata inkomst och skatt är alltså helt separerade från bolagets. Det som avgör den privata skatten beror på hur du väljer att ta ut pengar – exempelvis via utdelning eller lön.

Viktigt att tänka på - vanliga misstag och skattefällor: 

Om du hyr ut fastigheter privat - tänk på att säkerställa att du följer alla kriterier som gäller för privatuthyrning. För att räknas som privatuthyrning måste bl.a. du själv (eller en närstående) nyttja fastigheten del av året och du får maximalt ha två uthyrningsenheter i samma byggnad.

Privat året-runt uthyrning och flera privata uthyrningsfastigheter kan klassas som enskild näringsverksamhet – vilket beskattas helt annorlunda. Och här riskerar många att hamna i en skattefälla.

Om du äger och tjänar pengar på fastigheter som finns i ett annat land än du själv huvudsakligen bor- och är skattskyldig i är det viktigt att du alltid dubbelkollar vilka skatteregler som gäller mellan länderna (t.ex. om det finns sk. dubbelbeskattningsavtal). Detta så att du undviker skattefällan att behöva betala skatt privat i flera länder.  

Äger du fastigheter via bolag och vill veta hur du på bästa sätt tar ut pengar från ditt bolag och skattar? Jag rekommenderar alltid att rådfråga en auktoriserad och kunnig skatterådgivare eller revisor om detta. Vad som är bäst för dig beror nämligen helt och hållet på din unika situation, din nuvarande inkomst etc.

Jag brukar ibland säga att en riktigt duktig skatterådgivare eller revisor är "gratis". Med det menar jag att du kan tjäna mer pengar i slutänden (tack vare deras råd) än vad de tar i arvode!

Ett extra tips: Skatteverkets hemsida förklarar beskattning på privatägda fastigheter (privatuthyrning) på ett hyfsat bra sätt.

Vill du lära dig mer om skatt och fastighetsaffärer?

I våra lite mer fördjupade kurser och mentorprogram får du all hjälp du behöver för att ta rätt beslut i dina fastighetsaffärer – både när det gäller skatt, finansiering, analyser och mycket mer! 

Är du nyfiken och vill veta lite mer om våra kurser och program? Då kan du läsa mer här på vår hemsida: www.propertyeffect.com/vara-utbildningar

Jag älskar att hjälpa andra att undvika misstag som jag själv har begått! Vill du veta mer om våra kurser och mentorskap är du alltid varmt välkommen att höra av dig!

Jag hoppas att du i veckans blogginlägg har fått en insyn och förståelse för hur det här med skatt på inkomster genom fastigheter fungerar. Du behöver inte bli skatteexpert. Det allra viktigaste är att ha koll på vad som gäller för just din unika situation. För med rätt baskunskaper i ryggen vet du vad du behöver säkerställa och fråga dem som är proffs. Det bidrar till en trygghet - både i kronor och ören samt att du kan sova gott om natten.

Hoppas att vi ses framöver i någon av våra kurser eller program! 🏘

Linda, Property Effect

#propertyeffect #beeffectful