.png){kind=small}
För att kunna investera (framförallt i fastigheter) krävs väl en hel del kapital? Svaret är ja! Men vi har goda nyheter! Oavsett om du redan har ett startkapital eller inte en enda krona till att börja med så lovar vi dig att det finns alternativa vägar till att hitta finansiering.
Det som krävs är kreativitet, att du har ett öppet mindset och naturligtvis kunskaper i den investeringsform du vill hitta finansiering till.
För oss som startade i princip på noll öppnade sig en helt ny värld när vi förstod att det finns många fler sätt att finansiera fastighetsinvesteringar än vi tidigare trott.
Det är lika bra att vi säger det med en gång. För att du ska lyckas bli en framgångsrik investerare måste du förlika dig med tanken på att använda andras pengar.
Om du har läst Robert Kiyosakis ”Rich Dad Poor Dad” eller någon av hans andra bästsäljande böcker, så vet du att han aldrig hade kunnat bygga upp sitt fastighetsimperium världen över enbart med sitt eget kapital.
Först och främst vill vi förtydliga vad vi menar med andras pengar:
Låna från någon du känner (t.ex. vänner, släktingar, bekanta)
Låna från någon du inte känner (privatpersoner, banker, låneinstitut)
Förmedling (t.ex. fastigheter du själv inte kan eller vill köpa)
Att låna från någon annan, oavsett du känner dem eller inte innebär att du sätter dig i skuld. Ordet skuld kommer som du säkert vet från ordet ”förpliktelse” eller ”skyldighet”. Med andra ord förbinder du dig till någonting så snart du tecknat din skuld.
Därför är det viktigt att du tänker till innan till VAD du ska använda dina lånade pengar och NÄR och HUR de ska betalas tillbaka.
En dålig skuld är en skuld som växer, som spenderas på någonting som konsumeras och ”försvinner” i värde och som dessutom kräver att du måste arbeta hårt för att betala av den (oftast med skattade pengar). Det här är nog den typen av skulder de flesta känner till och som också ofta orsakar att många sätter sig i besvärliga ekonomiska situationer.
Så, hur kan en skuld vara bra?
Jo, en bra skuld betalar nämligen av "sig själv". Det vill säga att du använder pengarna för att köpa något som skapar mer pengar. Något som ger dig mer tillbaka än vad du lånade.
Här är ett exempel på en bra skuld:
En bekant till oss tog ett banklån för att köpa en släpvagn. När han inte själv använde sin släpvagn så hyrde han ut det till grannar, vänner och bekanta.
Lånet kostade honom 750 kr i månaden, men han fick in närmare 1000 kr på att hyra ut släpet varje månad. Med andra ord betalade hyresintäkterna han fick in för hela lånekostnaden och han fick dessutom ett överskott på 250 kr i månaden.
Det är ett enkelt exempel på en bra skuld!
En bra skuld hjälper dig alltså att skapa passiva inkomster. En inkomst du inte behöver arbeta nämnvärt för. Exemplet med vår bekant är visserligen enkelt. Men principen fungerar oavsett vad du lånar till och vilka summor det än handlar om.
Lån för att konsumera är dåliga skulder. Lån för att generera intäkter är bra skulder.
Vilken syn har du på att låna pengar? Är det ett nödvändigt ont, eller en självklarhet?
Vad lånar du pengar till idag?
Vi använde inte en enda egen krona till våra första fastighetsinvesteringar. Vi lånade pengar bland annat från banker och privatpersoner. Intäkterna vi sedan fick in från våra fastigheter täckte alla lånekostnader - och gav oss en slant över.
På så sätt skapade vi alltså gratispengar i våra fickor. Genom att amortera och betala av på lånen så minskar dessutom lånekostnaderna för de fastigheter vi behållit för passiva inkomster, vilket i sin tur ger mer och mer pengar över till oss varje månad.
När alla lån är betalda så äger vi fastigheter som ger oss inkomster - men som inte kostar oss en krona i lånekostnader. Dessutom har fastigheterna ökat i värde!
I teorin är formeln enkel, men naturligtvis är fastighetsinvesteringar som alla andra investeringsformer förknippade med risker. Därför behöver du självklart ha goda kunskaper i området för att kunna förstå och förutspå marknaden samt kunna hantera risker innan du ger dig ut på jakt efter kreativa finansieringslösningar.
Men är du rätt förberedd, har rätt kunskaper och hittar bra investeringsobjekt så kommer du också att hitta pengarna till dem! Du kommer bli förvånad över hur många människor som söker en bra öppning att investera sina pengar i. Så länge du kan erbjuda en bra affär och vet hur du genomför den på ett tryggt och bra sätt så krävs inga egna pengar för att skapa pengar!
Återigen: Allt som krävs är rätt kunskaper och att du hittar bra investeringsmöjligheter!
Låt oss titta på ett exempel från verkligheten. Vi vill dela med oss av en av våra första fastighetsaffärer som vi gjorde för att skapa passiva inkomster genom att använda en kreativ finansieringslösning:
Vi hittade ett renoveringsobjekt en bit utanför Liverpool i norra England. Säljaren hade hamnat i stora ekonomiska bekymmer och behövde en snabb försäljning. Därför fick vi fastigheten till ett pris långt under marknadsvärdet (närmare 30% lägre). Vi finansierade hela köpet genom att låna pengar av en släkting (som fick en betydligt bättre avkastningsränta av oss än av sin egen bank).
Pris: £65 000 (ca. 715 000 SEK)
Marknadsvärde innan renovering: £90 000 (ca. 990 000 SEK)
Renoveringskostnad: £20 000 (ca. 220 000 SEK)
Marknadsvärde efter renovering: £125 000 (ca. 1 375 000 SEK)
Nettohyresintäkter/månad efter renovering: £390 (ca. 4 300 SEK)
Efter renoveringen gjordes en omvärdering av fastigheten och vi fick beviljat en bankfinansiering med 75% belåningsgrad baserat på det nya marknadsvärdet till 5% årlig ränta. Vi fick alltså beviljat en lånesumma från banken på £93 750 (£125 000 x 0,75 = £93 750).
Vår släkting gick in med motsvarande £85 000 i affären och erbjöds 10% i avkastning
(= £8 500) för det här projektet (som beräknades ta 12 månader).
Hela processen från inköp till bankfinansiering tog 8 månader. Vi kunde då dels betala tillbaka hela lånet till vår släkting samt även erbjuda hela den årliga avkastningen utbetald efter bara 8 månader. Vår lånesumma från banken på £93 750 täckte alltså alla lånekostnader vi hade till vår släkting (£85000 + £8500 = £93 500).
Vi behöll fastigheten som efter månatliga lånekostnader, driftkostnader etc. genererade motsvarande 4 300 kr i nettohyresintäkter (passiva inkomster) varje månad. Med andra ord gav den här affären oss oändlig avkastning.
Hur är det möjligt?
Jo, efter vår bankfinansiering fanns inte längre något kapital bundet kvar i fastighetsaffären. Vi hade fått tillbaka allt investerat kapital genom lånet vi fick från banken och behöll fastigheten som varje månad fortsatte att generera hyresintäkter. Vi väljer att se det här som "gratispengar" eftersom vi inte använde en enda krona av eget kapital i affären. Vi skapade alltså passiva inkomster genom att bara använda andras pengar (i det här fallet en släktings pengar i första steget och därefter bankens pengar).
Fråga: Hur många sådana här affärer tror du är möjliga att göra samtidigt?
Vi tjänar med andra ord inte bara egna pengar på våra fastighetsinvesteringar, vi hjälper även andra att få en avkastning på sitt kapital. Vår släkting blev naturligtvis jublande glad över sin avkastning och banken likaså över sina ränteintäkter från oss varje månad. Vi ser det här som en ren win-win och att vi bidrar till att andra tjänar pengar på de affärer vi gör.
Tänk på: Har du rätt kunskaper och förmågan att hitta och göra bra affärer så kan du också hjälpa andra att tjäna pengar.
/Property Effect teamet
Comments