Kärlek vid första ögonkastet - en farlig fastighetsfälla?

Jag hör alltför ofta att personer hamnat i onödiga fastighetsfällor och fått stora problem när de låtit hjärtat styra över förnuft och fakta! I veckans blogginlägg delar jag med mig av viktiga tips och mina erfarenheter kring hur du väljer rätt fastighetsobjekt och undviker dyrköpta misstag.

Så står du där…och har hittat drömobjektet! Du kanske har gått på visning och blivit upp över öronen förälskad i potentialen med fastigheten! Min erfarenhet är att det kan vara ödesdigert att kära ner sig i ett objekt INNAN du har full koll på alla detaljer!

En oerhört viktig del när det kommer till att undvika farliga fastighetsfällor är att du gör en noggrann och djupgående objektsanalys när du hittat en intressant fastighet. Och - att du är rationell och undviker att bli "kärleksblind".

En kärleksblind fastighetshistoria från verkligheten

För en tid sedan hörde en kvinna av sig till mig och delade med sig av en tråkig historia. Hon hade köpt en fastighet som på pappret såg fantastisk ut – med stort renoveringsbehov men med mycket potential, och ett pris som var nästan för bra för att vara sant. Hon hade blivit förälskad i möjligheterna… men hade tyvärr inte gjort en tillräckligt fördjupad objektsanalys innan hon låste fast sig i affären.

Fastigheten låg i ett område där efterfrågan på uthyrning visade sig vara nästintill obefintlig. Hon hade köpt fastigheten kontant och när hon sedan försökte belåna den för renovering av kringbyggnader fick hon nej från banker och långivare – bland annat på grund av ett servitut som begränsade nyttjandet av tomten. Samma servitut gjorde det dessutom omöjligt att försäkra hela byggnaden.

Plötsligt satt hon med en fastighet som inte gick att hyra ut, inte belåna, inte försäkra – och som dessutom var svår att sälja.

Efter två år av stress, samtal, försök till uthyrning och rådgivning fick hon till slut kontakt med ett bolag som sökte mark för en uppställningsplats för sitt virkesupplag. De hade inget intresse alls av huset eller fastigheterna – bara marken. Hon tvingades sälja fastigheten för endast markvärdet. Det täckte inte hennes investering, och hon gick med en större förlust.

Även om hon tillslut hittade en väg ut så kostade det på. Både ekonomiskt och emotionellt.

Och även om det går att ta sig ur krissituationer så är det alltid bättre att undvika dem från början.

Det är därför objektsanalysen är så avgörande när det kommer till fastighetsaffärer. Att du gör ett noggrant jobb INNAN du säger ja till ett objekt och undviker att låta spontana känslor och kreativa idéer ta över beslutet.

Det kommer spara dig både sömnlösa nätter och stora pengar.

Hur undviker du fastighetsfällor? 

Det finns naturligtvis mängder av saker att tänka på- och som påverkar om en fastighet är ett lämpligt objekt!

Här nedan har jag listat de allra första punkterna professionella investerare alltid checkar av med varje fastighetsobjekt i samband med en fördjupad objektsanalys:

✅ 1. Hur ser intäktsmöjligheterna ut?

Gör en noggrann research kring intäktsmöjligheterna för att sedan kunna lägga in dessa i dina kalkyler! Här undersöker du dels hur marknadsvärdet ser ut för liknande objekt på samma ort (helst i det absoluta närområdet).

TIPS: Titta på SÅLDA fastigheter (inte de som just nu ligger ute till försäljning). Undersök även potentiella hyresintäkter. På vissa marknader (bl.a. UK) finns statistik att tillgå kring vilka hyresnivåer som råder i specifika områden. Du kan även ta hjälp av mäklare, hyresförvaltare, besiktningsmän m.fl. experter för att få ett bra hum om dessa siffror.

✅ 2. Hur ser förädlingsmöjligheterna ut?

Har fastigheten några större skador som måste åtgärdas? Och finns det möjligheter att bygga om/bygga ut/ renovera för att öka attraktiviteten OCH för att kunna påverka värdet på fastigheten? Som professionell investerare vill du säkerställa att efterfrågan är stor men även att du har möjlighet att påverka marknadsvärdet och öka avkastningen på investerat kapital. Det finns inget bättre sätt att göra det på än att renovera och förädla!

TIPS: Ta alltid med en byggkunnig på en visning och be denne om att få en detaljerad åtgärdslista med kostnadsförslag (INNAN du köper fastigheten).

✅ 3. Vilka lagkrav finns?

Uppnår fastigheten alla lagkrav? Finns bygglov för ev. tillbyggnader, råder några begränsningar kring hur fastigheter får förädlas (byggas om) i närområdet? Uppnår fastigheten tillräcklig energiprestanda? (osv) VIKTIGT: Tänk på att i vissa länder finns krav på en viss energiprestanda för att du ska kunna få lån och även hyra ut!

✅ 4. Vilka kostnader finns?

Säkerställ SAMTLIGA kostnader! Alltifrån alla inköpskostnader, kostnader för ev. förädling/renovering, löpande driftkostnader, försäljningskostnader, finansieringskostnader m.m. INNAN du köper fastigheten. Dessa lägger du naturligtvis också in i dina fördjupade beräkningar

✅ 5. Fungerar alternativa EXITS?

För att göra trygga fastighetsaffärer vill du alltid vara säker på att det finns flera olika alternativ och utvägar med varje fastighet. Tex. att du kan hyra ut den på lite olika sätt och till olika målgrupper. Vi professionella investerare vill alltid ha MINST 2 alternativ (exits) med varje fastighet.

TIPS: Tänk också på att säkerställa att de olika alternativen är efterfrågade i det specifika området och även att de är tillåtna och lagliga på den marknad du investerar i.

👉🏻 Det finns såklart ännu fler saker att titta närmare på med ett fastighetsobjekt.

TIPS: Tänk på att göra en djupare analys av själva OMRÅDET där fastigheten ligger! Det är A och O - och något vi alltid gör innan vi ens börjar analysera själva objektet i sig!

Finns det inte efterfrågan eller förutsättningarna i området där fastigheten ligger - ja, då spelar potentialen med själva fastigheten egentligen ingen större roll!

Naturligtvis måste ju även kalkylerna gå ihop (vilket jag inte gått in på i det här blogginlägget). Men jag hoppas att det här ändå gav dig en inblick i grunderna när du analyserar ett objekt!

Vill du lära dig mer om research och analys?

I våra kurser och program går vi igenom hur du analyserar fastigheter, räknar på lönsamhet, ser varningssignaler och gör trygga affärer – steg för steg.

Här på vår hemsida hittar du mer info: >> UTBILDNINGAR <<

Jag älskar att hitta potentialen i fastigheter och att ge gamla oälskade objekt nytt liv! Däremot har jag lärt mig att alltid undvika känslomässiga beslut och att göra noggranna objektsanalyser innan en affär. Här spanar jag in ett större utvecklingsprojekt utanför Birmingham 2022.

Och har du inte spanat in vår kunskapsbank på Instagram ännu - så gör det!

Följ oss gärna där och ta del av löpande tips och trix, vanliga frågor och svar och mycket mer:

https://www.instagram.com/propertyeffect

Fastigheter är en fantastisk investeringsform - så länge du har rätt kunskaper och ett professionellt nätverk som hjälper dig! Och det är just därför vi finns till!

Varma hälsningar,

Linda, Property Effect

#propertyeffect #beeffectful